房企过招长租公寓 意在备战楼市下半场

原标题：房企过招长租公寓面临长租公寓这片万亿蓝海，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企争相以有所不同形式投身于。对房企而言，将宽出租公寓作为创意业务大力发展，不仅是转入楼市下半场之后转型的迫切需要，堪称出于切断上下游资源、减少客户黏性、提供平稳现金流，甚至构建资本运作的战略考量。不过，也有一部分房企对长租公寓市场心存顾虑。

新城控股副总裁欧阳捷指出，不论是牵头办公还是长租公寓，市场空间都十分受限，这对于必需上规模才能赚的产品类型来说，是个可怕的排挤。如果房企争相往里面挤迫，投放大量人力物力做到这个，我指出并不昂贵。

距离地铁站一公里左右，一家人是一群25至40岁之间的年轻人，房间非常简单舒适度、组装齐备，公用客厅的角落里几个年长创客在辩论PPT，书吧一角有人头戴耳机沉浸于在自己的世界，自动贩卖机随处可见，健身房里24小时有人挥汗如雨，你还可以随时回头到前台要一杯热咖啡在上海万科坐落于张江国创中心的泊寓项目里，这是每天的生活场景。从去年开始，长租公寓市场加快蓬勃发展。

射击长租公寓这一片万亿蓝海，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企争相以有所不同形式投身于。对房企而言，将宽出租公寓作为创意业务大力发展，不仅是转入楼市下半场之后转型的迫切需要，堪称出于切断上下游资源、减少客户黏性、提供平稳现金流，甚至构建资本运作的战略考量。可以意识到的是，借力政策推展，谁能较慢拷贝、不断扩大规模、占领市场，也许谁就能在房地产市场的白银时代多一项致胜的筹码。

年轻人包含租客主体万科和龙湖地产的长租公寓品牌泊寓、冠寓，都将租客的主体以定坐落于85后、90后年轻人。小福，一个90后创客，去年与好友从浙江宁波回到上海首创自己的小事业。小安的新公司是为新游戏获取角色形象创新的，目前就小福和他朋友两个人。

于是，他们同住在上海张江国创中心的万科泊寓里，一套65平方米的房源，月租金4990元。这里很合适我们。做我们这行的都很宅，不必须居住于在市中心CBD，只要座落在地铁线，上下班便利就讫。最重要的是，这里是年轻人的聚居地，可以了解有所不同行业的同龄人，大家很聊得来，我们不仅可以进账启发，甚至有什么新创意立刻就可以在一家人间做到公测。

在张江泊寓的公共客厅，记者看到了于是以抱着电脑做到设计的小安。一台电脑，高速网络，就可以符合小安的工作必须。对于这样的居住于环境，小安是讨厌的。

小福告诉他记者，事实上他家境殷实，在宁波当地经商的父母在他来上海之初就明确提出过要为儿子卖套房。对于我们90后来说道，买房才有家的观念早已不那么轻了，同住在这里比卖一套房关上门谁也不了解谁，居住于体验要好得多。

更何况，对我们创客来说，变化随时再次发生，或许明天就有一个更佳的机会在北京、深圳或其他任何一个地方等我呢。像小安这样的85后、90后包含了长出租公寓目前的租用主体。张江国创中心万科泊寓的店长张泱告诉他记者，这家泊寓从去年四季度开业以来，出租率最低可超过90%。

他们不会对租客展开检验，年龄一般在24至40岁之间，可单身可未婚，但不能带上孩子。工作背景和收益情况也不会展开检验，一般以张江园区内高科技企业员工为主，大多收益高昂，不受教育程度较好，这在一定程度是确保了泊寓的租客素质。较之万科泊寓，龙湖地产首个长租公寓试水项目则偏向于高端路线。

3月15日，龙湖地产旗下长租公寓品牌冠寓在重庆月面世，共计获取180套出租房源。重庆龙湖地产创意业务负责人告诉他记者，自2月开始蓄客至今，将近两个月时间其出租率已超过95%，市场反响远超过预期。租客主体是85后、90后年轻人，主要分成三类市场需求：一类是外地来渝工作、创业的年轻人，继续不想买房的；一类是打算买房或已买房但还没有交房的，租房作为临时过渡性的；还有一类是企事业单位批量出租解决问题员工住宿问题的。

意图集训楼市下半场转入楼市发展的下半场，长租公寓沦为不少房企2017年重点发展的创意业务，并争相明确提出以致于数万间的扩展目标。在转入楼市发展的下半场后，房企的传统研发模式在高地价面前更加难以为继。守住长租公寓市场，打造出自身长租公寓品牌，一方面可以为未来展开品牌输入打好基础，另一方面需要为房企带给平稳的租金收益，而这笔相当可观的现金流较难构建资产证券化，便于企业资本运作。

此外，由于目前上海等地拒绝所有招拍挂的转让土地必需有15%以上面积由开发商谦和，更加多的开发商享有大量谦和物业，而长租公寓品牌的培育，沦为这部分谦和物业很最重要的去化决心。基于此，长租公寓沦为不少房企2017年重点发展的创意业务，并争相明确提出以致于数万间的扩展目标。

万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上回应，长租公寓将不会是万科今年发展的最重要方向，将在核心城市进行布局。截至2016年底，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已租赁公寓约1.6万间，并计划在2017年发展至15万间。3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，继续执行董事兼任首席执行官邵明晓透漏，冠寓是龙湖的主航道业务，将集中于公司的优势资源着力发展。

成都、重庆是龙湖耕耘已幸的西南区域重点城市，早已首度发售3个冠寓项目，布局了三条合乎青年居住于习惯的特色产品线，下一步在北京、上海也不会大面积推展。明确来看，冠寓将探讨北上广浅四大一线城市，及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用三年时间，每年发售1万到1.5万间，第三年谋求超过10亿元以上的收益规模，挤身中国长租公寓市场前茅。从房源提供上来看，房企投身于长租公寓有一个联合的特点，即以谦和物业试水，但不拘泥于持有人物业。

据记者理解，上海万科目前开业的泊寓项目皆为谦和物业，今年还将在上海减少50个泊寓项目，其中30个年内开业，如此较慢的布点扩展，谦和物业似乎符合没法房源市场需求，以十年或更长租约买下整栋物业，并经过改建轻资产运营，今后将作为万科泊寓房源的主要来源方式。龙湖方面则回应，在房源扩展方式上，冠寓不拘泥于自有物业，跟上阶段将以轻资产模式居多，不会出租其他物业；中长期看，不会逐步长短资产举，最后资产长短之比2:8。记者通过调查辨别找到，目前房企投身长租公寓的方式主要分成两类：一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般不会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。

这种模式是出于战略性布局考虑到，扩展新的业务领域，打造出自有长租公寓品牌，提供新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同（如客户资源共享等），可实现相互促进发展；另一类是托管地合作，所指房企与专业公寓运营商合作，房企负责管理的组织房源供应，由第三方公寓运营商展开公寓的运营。这种模式的目的是增进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提高利用效率，完备社区电子货币服务。

克而瑞房地产研究中心研究员房玲指出，房企进占长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓出租业务与房产销售业务可以产生同步，分享客户资源，展开牵头营销，从而促进销售项目的去化。

这点在青年长租公寓上展现出得更加显著，如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租用了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，且租金可用作出售二期房子的抵用款。通过长租公寓，开发商培育起一批未来的潜在购房客户今天出租泊寓的年轻人，或许若干年后就不会沦为万科业主。此外，长租公寓还可以协助房企提供大量准确性低的客户信息，完备客户大数据，这不利于切断房地产上下游资源，为开发商夺得更好在社区电子货币服务上赚的机会。企业并不是做到慈善，房企大力发展长租公寓，一定是有利可图，并且可以持续发展的。

上海万科长出租公寓项目负责人丁洁告诉他记者，长租业务短期内不赚，但长年一定赚；小规模不一定赚，但构成规模后一定可以赚。虽然没透漏目前万科泊寓的明确利润率，但丁洁回应，经过森严测算，在覆盖面积掉所有成本后，目前泊寓还是盈利的。而邵明晓则在龙湖地产的业绩发布会上具体回应，目前龙湖长租公寓的毛利率在35%左右，并不尤其低，但公司辨别，通过后期精细化运营以及更进一步客户细分，这个业务未来不会是长年可持续的业务板块。

金融设施政策反对至关重要上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在大力筹划扶植长租公寓市场发展的设施政策。对于长租公寓这个溶解资金量大且重复使用时间宽的细分领域来说，金融政策的反对很是关键。据记者理解，上海等一线城市和一些长租公寓发展较好的热点二线城市，有关政府部门都在大力筹划扶植长租公寓市场发展的设施政策。

以上海为事例，近期上海市金融办开会会议，邀上海万科、青客、魔方三家公司座谈，理解目前长租公寓领域龙头企业融资等情况，证监会、银监会、寄居建委涉及政府部门人员亦在场列席。记者了解到，尽管目前万科、龙湖等开发商主要是利用自有资金做长出租公寓，仍未对外融资，但涉及房企均向记者回应，Reits、租约证券化等未来终将沦为长租公寓融资的主要渠道，亟需政策给与扶植。

涉及政府部门回应回应，将请示企业市场需求，大力筹划实施辅助政策为企业助力。在近期举办的2017年第一届地新引力创意峰会上，易居企业集团继续执行总裁张燕回应，从投融资角度来看，2016年长出租公寓领域的投融资活动展现出出有两个明显特征：一是资金显著偏向模式成熟期的龙头企业；二是投资方式开始从前期的股权投资改向金融创新类的产品。

如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费包，以租约证券化的方式在2016年取得了首单ABS（资产证券化），总募资额超过3.5亿元。随着大量空间类企业蓬勃发展，魔方金服这种获取金融服务的地下通道和产品的公司应运而生，2016年有近百家公寓运营商利用魔方金服构建了租约证券化。此外，一些租金补贴政策也是推展长租公寓发展的催化剂。据记者理解，在上海张江、陆家嘴、安亭等产业园区或金融贸易区，年轻人才的出租市场需求尤其充沛。

为了更有并觅人才，园区内有一些政府主导的人才公寓，园区管委会还不会给同住在人才公寓的园区内企业员工获取一部分租金补贴。这个租金补贴政策能无法对一些企业主导的长租公寓放松？比如说同住在张江国创泊寓内的园区员工也能享用到管委会的租金补贴。丁洁敦促。

不过，也有一部分房企对长租公寓市场心存顾虑。新城控股副总裁欧阳捷指出，不论是牵头办公还是长租公寓，市场空间都十分受限。它们不能不存在于一线和部分经济活跃、流动人口较小的热点二线城市，这对于必需上了规模才能赚的产品类型来说，是个可怕的排挤。

市场空间受限，如果房企争相往里面挤迫，投放大量人力物力做到这个，我指出并不昂贵。显然，这是房企在做到大规模时必需面临的众多难题。对于万科来说，目前仅次于的难题并不是资金，而是在较慢扩展的战略拒绝下，要寻找充足合适的房源不更容易。

丁洁告诉他记者，万科泊寓的选址必需座落在地铁，这是硬性条件，今年上海50个追加项目意味著他们也许得看500个以上项目。

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